Wir schließen mehrmals am Tag Kaufverträge ab, ohne dass es uns bewusst ist. Das liegt daran, dass ein Kaufvertrag nicht nur schriftlich über ein Formular zustande kommen kann, sondern auch mündlich oder durch konkludentes Handeln. Nur bei speziellen Kaufverträgen ist laut Gesetz die Schriftform vorgesehen. Teilweise müssen Kaufverträge dann auch notariell beurkundet werden (z.B. Grundstückskaufverträge oder Kaufverträge über Wohnungseigentum). Bei solchen besonderen Käufen ist ein detailliertes Formular unverzichtbar. Ein rechtssicheres Formular steht hier kostenlos zum Download für bereit.
Voraussetzung für das Zustandekommen eines Kaufvertrages ist die Abgabe zweier Willenserklärungen durch den Käufer und den Verkäufer, die sich inhaltlich aufeinander beziehen. Man nennt diese auch Angebot und Annahme. Demnach verpflichtet sich der Verkäufer zur Übereignung und Übergabe der Kaufsache und der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises sowie zur Abnahme der Kaufsache. Durch den Abschluss eines Kaufvertrages wird also ein Schuldverhältnis begründet, das (meistens) auf den einmaligen Austausch bestimmter Leistungen ausgerichtet ist.
Im Unterschied dazu existieren auch Dauerschuldverhältnisse (Arbeitsvertrag, Wohnungsmietvertrag), die auf dem mehrmaligen Austausch bestimmter Leistungen basieren und für eine längere (Vertragslauf-) Zeit geschlossen werden. Auch ein Kaufvertrag kann aber als Dauerschuldverhältnis ausgestaltet sein, etwa wenn es um die regelmäßige Warenlieferung geht. Bei solchen Lieferverträgen, wäre es dann wichtig zu klären, ob es auf Dauer eine Preisanpassung geben soll oder ob hier ein Festpreis gilt. Auch eine Kündigungsmöglichkeit muss dann eingeräumt werden.
Kaufvertrag als Formular kostenlos zum Download
Wann sollte ein schriftlicher Kaufvertrag aufgesetzt werden?
Der Kaufgegenstand kann eine bewegliche Sache (Kraftfahrzeug), eine unbewegliche Sache (Immobilie), ein Recht (Forderung, Patent) oder eine Rechtsgesamtheit/Sachgesamtheit (Arztpraxis, GmbH) sein. Je wertvoller der Kaufgegenstand ist, desto eher werden Kaufverträge schriftlich fixiert. In vielen Fällen ist es dabei ohne Weiteres möglich, kostenlos ein Formular oder eine Vorlage herunterzuladen und auf dieses Gratis Muster zurückzugreifen. Denn die Fallgestaltung ist oft ähnlich und die Fragen die zu regeln sind, können in einem Muster Kaufvertrag schnell abgehandelt werden. Durch die Verwendung eines Formulars vermeidet man Regelungslücken und missverständliche Formulierungen.
Prinzipiell ist aber auch ein mündlich geschlossener Kaufvertrag rechtsverbindlich (mit Ausnahme der gesetzlich vorgesehenen Fälle), allerdings liegt die Beweislast beim Käufer, wenn der Verkäufer seine Pflichten nur unzureichend erfüllt. Auch wenn Zeugen beim mündlich geschlossenen Kaufvertrag zugegen waren, sind deren Aussagen nicht unbedingt rechtskräftig. Vor Gericht kann es schnell zum Streit darüber kommen, was genau vereinbart war. Steht Aussage gegen Aussage, dann hat derjenige, der die Beweispflicht hat, leider oft das Nachsehen.
Geht es beispielsweise darum, dass der Käufer behauptet, der Verkäufer habe ihm bestimmte Eigenschaften eines Geräts zugesichert, dann muss der Käufer das beweisen können, wenn es hierüber keine schriftliche Vereinbarung gibt. Im Nachhinein lässt sich also eine Pflichtverletzung des Verkäufers nur schwer nachweisen, weshalb ein Kaufvertrag in schriftlicher Form vorzuziehen ist. Leider kommt es in der Praxis häufig vor, dass hier handschriftliche Verträge auf die Schnelle erstellt werden. Verträge wie die Vereinbarungen auf dem berühmten Bierdeckel oder der Serviette enthalten oft nur Stichpunkte. Die Interpretation solcher Stichpunkte liegt dann leider oft im Ermessen des Richters. Unklarheiten gehen zu Lasten desjenigen, der sich darauf beruft. Ein kostenloses Formular für einen Kaufvertrag hilft dabei, die wichtigsten Punkte korrekt zu beschreiben und unmissverständlich aufzuzählen.
Was sollte ein Kaufvertrag regeln?
In einem Kaufvertrag sollte der Vor- und Zuname, die Adresse und die Postleitzahl plus Wohnsitz des Verkäufers und Käufers genannt werden. Zusätzlich kann die Personalausweis-Nummer in einem gesonderten Feld eines entsprechenden Formulars festgehalten werden. Dies empfiehlt sich insbesondere dann, wenn hier völlig fremde Privatpersonen ein Geschäft abschließen. Man sollte so sicher wie möglich sein, die wahre Identität des Vertragspartners zu kennen.
Die jeweilige Angabe von Telefonnummern ist zwar nicht obligatorisch, sollte praktischerweise aber auch erfolgen. Ein wichtiges Kriterium für den Abschluss eines Kaufvertrages ist die Geschäftsfähigkeit, die mit Vollendung des 18. Lebensjahres erreicht wird. Hat der Verkäufer oder der Käufer die volle Geschäftsfähigkeit noch nicht erlangt, muss eine Vollmacht des gesetzlichen Vertreters vorliegen, um den Kaufvertrag abschließen zu können. Insofern ist die Angabe des Geburtsdatums wichtig, oder zumindest der Blick in den Personalausweis.
Anschließend muss der Kaufgegenstand so genau wie möglich beschrieben werden. Dies ist für die Mängelhaftung relevant. Laut § 434 BGB ist die Kaufsache frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Wenn im Kaufvertrag die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes nicht spezifiziert wird, kann ein Mangel später kaum nachgewiesen werden. Zum Schutz des Käufers findet sich in § 434 BGB daher auch die Formulierung, dass ein Mangel vorliegt, wenn sich die Kaufsache nicht für die im Kaufvertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Da diese Formulierung aber weit auslegbar ist, sollten im Kaufvertrag die Eigenschaften und Merkmale des Kaufgegenstandes dezidiert aufgelistet werden.
Was sollte ein Kaufvertrag regeln?
Da die Kaufsache nicht nur mit Sachmängeln sondern auch mit Rechtsmängeln behaftet sein kann, sollte der Kaufvertrag im Formular den Zusatz enthalten, dass der Verkäufer versichert, dass der Kaufgegenstand sein Eigentum ist und keine Rechte Dritter darauf lasten. Bei dem Verkauf durch Privatpersonen besteht die Besonderheit, dass hier die Gewährleistung ausgeschlossen werden kann. Auch Privatpersonen sind aber an die Beschreibung des Kaufgegenstandes im Kaufvertrag gebunden. Als Verkäufer von Gebrauchtwaren sollte man sich daher genau überlegen, wie man den Kaufgegenstand beschreibt und was ein Kaufvertrag Formular genau zusichern kann. Denn ansonsten läuft man Gefahr, dass hier der Käufer dennoch Mängel geltend machen kann oder sogar wegen arglistiger Täuschung von Vertrag zurücktreten kann.
Kein Verkäufer will dem Käufer den Kaufgegenstand kostenlos überlassen. Daher müssen in einem Kaufvertrag Kaufsumme sowie Zahlungsmodalitäten genannt werden. Hierbei kann eine Anzahlung und eine Restzahlung vereinbart werden, aber auch ein Ratenkauf. Wer sich als Verkäufer auf eine Ratenzahlung einlässt, sollte bedenken, dass geklärt werden sollte, wann das Eigentum übergeht. Sinnvoll ist es meist, einen Eigentumsvorbehalt zu vereinbaren, um eine Absicherung zu haben, wenn Zahlungen ausbleiben. Es muss beachtet werden, dass bei einem Eigentumsvorbehalt der Verkäufer bis zur letztmaligen Zahlung der Rate Eigentümer bleibt. Bis zur Zahlung der letzten Rate hat der Käufer nur das Anwartschaftsrecht an der Sache, das ihn lediglich zum Besitz der Kaufsache berechtigt. Er kann also die Sache bereits benutzen. Nur verkaufen darf er eine Sache, die unter Eigentumsvorbehalt steht nicht. Musterklauseln für einen Eigentumsvorbehalt finden sich in vielen Formularen für einen Kaufvertrag.
Ort und Datum der Übergabe der Kaufsache sollten schriftlich im Kaufvertrag festgehalten werden und bei einem Barkauf auch Ort und Datum der Übergabe des Geldes. Bedenken Sie, dass auch das Finanzamt eine Quittung benötigt, wenn Sie den Kauf von der Steuer absetzen möchten. Abschließend muss der Kaufvertrag, egal ob er vollständig handschriftlich oder unter Zuhilfenahme eines Formulars verfasst wurde, vom Käufer und Verkäufer unterschrieben werden. Natürlich können auch noch weitere, individuelle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer in einem Kaufvertrag festgehalten werden.
Spezielle Kaufverträge für besondere Anliegen
Schließt man beispielsweise einen Kaufvertrag über ein Pferd ab, sollte unbedingt der Gesundheitszustand des Tieres im Formular festgehalten werden. Mittels spezieller Klauseln kann man die Untersuchung durch einen Tierarzt vereinbaren, die als Grundlage für den Vertrag gelten soll.
Wer ein gebrauchtes Fahrzeug verkauft, sollte nicht vergessen, die Frage zu klären, ob es bereits Vorbesitzer gab und ob es sich um ein Unfallfahrzeug handelt. Wer einen Unfall verschweigt, riskiert eine Anfechtung des Kaufgeschäfts. Das gilt selbst dann, wenn keine feststellbaren Schäden nach dem Unfall zurückgeblieben sind. Vielen ist das nicht bewusst.
Da dies in der Summe doch viele Punkte sind, die schriftlich fixiert und geregelt werden sollten, können Verbraucher auch auf Kaufvertrag-Formulare oder vorformulierte Muster-Kaufverträge zurückgreifen. Diese bieten sich insbesondere dann an, wenn der Kaufgegenstand eine bewegliche und gebrauchte Sache ist und der Kaufvertrag zwischen zwei Verbrauchern geschlossen wird. Bei Kaufvertrag-Formularen dieser Art werden obligatorisch die Gewährleistungsrechte ausgeschlossen (außer bei grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Verletzung von Pflichten des Verkäufers sowie für jede Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit). Verkauft dagegen ein Händler an einen Verbraucher, dann darf er selbst dann die Gewährleistung nicht völlig ausschließen, wenn er einen gebrauchten Gegenstand verkauft und dies so in den Vertrag hereinschreibt. In solchen Fällen muss der Händler genau darauf hinweisen, wenn ihm Fehler bekannt sind. Nur dann kann er später nachweisen, dass der Käufer den Mangel bereits kannte und den Gegenstand dennoch kaufen wollte.
Gewährleistung bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel an der Kaufsache einstehen muss. Auch dann, wenn der Mangel erst innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe offensichtlich wird. Nach Ablauf dieser sechs Monate muss der Käufer beweisen, dass der Mangel schon bei der Übergabe bestanden hat. Kann der Mangel bewiesen werden, so stehen dem Käufer folgende gesetzliche Rechte zu:
- Anspruch auf Nacherfüllung (§ 439 BGB)
- Rücktritt vom Kaufvertrag (§ 440; § 323; § 326 Abs. 5 BGB und die dort genannten Vorschriften)
- Minderung des Kaufpreises(§ 441 BGB)
- Anspruch auf Schadensersatz (§ 437 Nr. 3 BGB und die dort genannten Vorschriften)
Die Nacherfüllung hat Vorrang gegenüber allen anderen Rechten, denn schließlich muss dem Verkäufer die Chance gegeben werden, den Mangel zu beseitigen. Die Entscheidung, ob der Mangel beseitigt oder ob die Kaufsache ausgetauscht werden soll, liegt aber beim Käufer. Wurde im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, bedeutet dies nicht automatisch, dass dadurch alle Gewährleistungsrechte ausgeschlossen sind. Hat der Verkäufer bewusst falsche Angaben zum Kaufgegenstand gemacht, oder einen Sachmangel verschwiegen, greift der Gewährleistungsausschluss nicht.
Im Gegensatz zu Kaufverträgen über bewegliche Sachen, sind Kaufverträge über unbewegliche Sachen keine alltäglichen Rechtsgeschäfte und erfordern aufgrund unüberschaubarer Rechtsfolgen eine notarielle Beurkundung. Egal, ob es sich bei der Kaufsache um ein Haus oder ein bebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder eine Doppelhaushälfte handelt, der Immobilien-Kaufvertrag muss bestimmte Vertragsbestandteile enthalten und vom Notar beurkundet werden. Trotzdem kann auch in diesem Fall ein Muster-Kaufvertrag bzw. Kaufvertrag-Formular verwendet werden, um den Termin beim Notar sinnvoll vorzubereiten. Denn letztlich müssen Käufer und Verkäufer wissen, was Sie genau wünschen und welche Fragen geregelt werden sollen. Der Notar setzt dann einen entsprechenden Entwurf aus und belehrt die Vertragsparteien an den Stellen über die Rechtsfolgen, an denen es erforderlich ist.
Qualitativ gute, von Juristen erstellte Immobilien-Kaufvertrags-Formulare enthalten bereits alle wichtigen Vertragspunkte, so dass sich die Vertragsparteien bereits vor Vertragsabschluss informieren können, was in einem Immobilien-Kaufvertrag stehen muss. Zwar müssen die Vertragsparteien trotzdem den Notar aufsuchen, um den Kaufvertrag wirksam abschließen zu können, aber eine Vorabinformation spart Zeit und Ärger. Die vorbereitende Beratung zu einer Beurkundung durch einen Notar ist übrigens in der Regel von den Beurkundungsgebühren abgedeckt.
Was sollte in einem Immobilien-Kaufvertrag stehen?
Zunächst müssen die allgemeinen, persönlichen Daten von Verkäufer und Käufer festgehalten werden, also Vor- und Zuname, Adresse, Postleitzahl und Wohnsitz. Zusätzlich muss der Kaufvertrag eine Grundstücksbeschreibung, eine Lage- und Baubeschreibung und einen Grundbuch-Auszug enthalten. Der Kaufpreis muss genannt werden. Da dieser nur in den seltensten Fällen vollständig bar bezahlt werden kann, muss der Kaufvertrag einen Ratenzahlungsplan enthalten, in welchem die Höhe und die Fälligkeit der Rate aufgelistet werden. Das Empfängerkonto muss genannt werden. Im Kaufvertrag muss außerdem die Grundbucheintragung festgehalten werden. Weiterhin wichtig sind Einzugsdatum und Zustand der Kaufsache bei Einzug. Natürlich müssen auch die Gewährleistungsansprüche definiert werden, wobei die Gewährleistung bei unsichtbaren Mängeln nicht vergessen werden sollte.
Im Gegensatz zu Kaufverträgen über bewegliche Sachen gibt es bei Immobilien-Kaufverträgen kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Daher ist es wichtig, im Kaufvertrag festzuhalten unter welchen Umständen der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten kann. Wurde eine solche Rücktrittsklausel nicht in den Immobilien-Kaufvertrag aufgenommen, gibt es leider keine gesetzliche Regelung, die dieses Versäumnis auffängt. Es sei denn, der Käufer wurde arglistig getäuscht.
Aufgrund dieser Ausführungen zu Immobilien-Kaufverträgen lohnt es sich, entsprechende Formulare im Vorfeld zu studieren, um gut informiert den Notar aufsuchen zu können.