Mietvertrag

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Mietverträge über Wohnräume inklusive Untermietverträge zählen zu den in Deutschland am häufigsten geschlossenen Mietverträgen. Üblicherweise wird das Mietverhältnis vereinbart, indem ein entsprechendes Formular von beiden Vertragsparteien ausgefüllt und unterschrieben wird. Für den Abschluss eines solchen Vertagsverhältnisses greifen viele Vermieter auf Muster in Papierform zurück. Aber auch ein Formular für einen Mietvertrag, das der Anwender kostenlos als PDF heruntergeladen hat, kann eine rechtssichere Basis für ein Mietverhältnis sein.

Neben Wohnungsmietverträgen gibt es gewerbliche Mietverträge, Mietverträge über bewegliche Sachen (z.B. Mietvertrag über ein Fahrrad) und Pachtverträge, die eine Spezialform der Mietverträge darstellen, weil der Pächter zur Fruchtziehung berechtigt ist.

Alle vorgenannten Mietverhältnisse werden in den §§ 535 ff. BGB geregelt mit Ausnahme des Pachtvertrages, der in den §§ 581 ff. BGB definiert wird. Auch der Leihvertrag ist augenscheinlich artverwandt mit dem Mietvertrag, denn in ihm geht es ebenfalls um die Gebrauchsüberlassung einer Sache, allerdings auf unentgeltlicher Basis. Daher werden Leihverträge dann auch im BGB gesondert betrachtet in den §§ 598 ff. BGB. Irreführend ist der umgangssprachliche Gebrauch der Begriffe Video-Verleih, Boots-Verleih oder Auto-Verleih, da es sich hierbei juristisch gesehen um eine Vermietung handelt: Es wird ja eine Mietgebühr bezahlt. Wie beim Wohnungsmietvertrag werden auch diese Vertragsverhältnisse bei schriftlicher Fixierung unter Verwendung eines Formulars geschlossen.

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Diese Pflichten und Rechte regelt ein Mietvertrag

Der Mietvertrag gehört zur Gruppe der schuldrechtlichen Verträge, der die Gebrauchsüberlassung einer mobilen oder immobilen Sache gegen Entgelt zum Gegenstand hat. Das Wesen des Mietvertrages wird in dem § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) definiert. Demnach ist es die Pflicht des Vermieters, den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. Da der Vermieter bei der Vermietung eine Gewinnabsicht hat und die Mietsache nicht kostenlos überlässt, ist es die Pflicht des Mieters, den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Im Gegenzug räumt der  Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache ein.

Formulare für Mietverträge über Wohnräume und Untermietverträge weisen eine hohe Diversität auf, weil die wesentlichen Vertragspunkte sehr unterschiedlich geregelt sein können und untereinander immer wieder neue Kombinationen ergeben. Untermietvertrag (allgemein), Untermietvertrag (möbliert), Untermietvertrag Gewerberäume in befristeter oder unbefristeter Form, Untermietvertrag Zimmer (unbefristet), Untermietvertrag möbliertes Zimmer (befristetet) sind nur einige der typisierten Formularverträge zum Thema Untermiete. Die folgenden Vertragspunkte von Mietverträgen variieren am häufigsten:

  • Mietdauer (befristet oder unbefristet)
  • Mietzins (Index- oder Staffelmiete)
  • Zustand der Mietsache bei Übergabe (renoviert/unrenoviert, möbliert/unmöbliert)
  • Nutzung (privat oder gewerblich)

In Anbetracht dieser vielen regelungswürdigen Mietvertragsklauseln empfiehlt es sich für den Vermieter und den Mieter dringend, den Mietvertrag per Formular in schriftlicher Form abzufassen. Da hierbei nicht nur die allgemeinen Vorschriften über die Miete, sondern auch Vorschriften über die Gestaltung von Formularverträgen sowie die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigt werden müssen, sollten juristische Laien auf vorformulierte Musterverträge zurückgreifen. Zu beachten ist allerdings, dass viele im Internet offerierten Muster oder Formulare zu Mietverträgen nur in Ausnahmefällen der neuesten Rechtsprechung angepasst werden. Vertrauenswürdige Vorlagen für kostenlose Mietverträge zum Ausdrucken finden Mieter und Vermieter zum Beispiel hier zum Download.

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Welche Auskünfte darf ein Vermieter von einem Interessenten einfordern?

In den letzten Jahren hat die Zahl der berüchtigten „Mietnomaden“ zugenommen. Insofern werden Vermieter immer vorsichtiger und nehmen potentielle Mieter gründlich unter die Lupe. Bevor es zu dem eigentlichen Abschluss des Mietvertrages kommt, wird der Vermieter einige Fragen an den potenziellen Mieter haben. Der Vermieter hat die Möglichkeit, die finanzielle Situation seines Mieters vor Vertragsschluss zu prüfen. Folgende Formulare bzw. Dokumente könnte der Vermieter vom Mieter verlangen: Mieterselbstauskunft, SCHUFA-Selbstauskunft, Gehaltsnachweise, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Bei der Mieterselbstauskunft handelt es sich um einen Formular, das vom Mieter ausgefüllt werden muss. Muster für solche Auskunftsbögen finden sich kostenlos im Netz, etwa bei Vermietervereinigungen.

Neben den allgemeinen Fragen nach Namen, Adresse, derzeitigem Vermieter und ausgeübtem Beruf, sind auch Angaben zu etwaigen Mietrückständen zu machen. Zusätzlich wird nachgefragt, ob gegen den Mieter innerhalb der letzten fünf Jahre Räumungsklage erhoben wurde, eine Zwangsvollstreckung oder ein Insolvenzverfahren eingeleitet wurde, ob gegen den Mieter Haftbefehl erlassen wurde, ob er vorbestraft ist und ob er die Miete/Kaution über Sozialleistungen finanziert. Wenn sich der potenzielle Mieter diese Liste brisanter Fragen anschaut, stellt sich ihm unweigerlich die Frage: „Darf der das?“. Er darf – mit gewissen Einschränkungen.

Obwohl diese Fragen einen Eingriff in die Privatsphäre des Mieters darstellen, ist der Vermieter berechtigt, sie zu stellen, um die Bonität (Zahlungsfähigkeit) des Mieters festzustellen. Der Vermieter möchte schließlich wissen, ob sich der Mieter in einer stabilen Finanzlage befindet, um die monatliche Miete entrichten zu können. Andere Fragen zu Lebensstil (Rauch- und Trinkgewohnheiten), politischer Gesinnung, Nationalität, bestehender Schwangerschaft oder Kinderwunsch hingegen muss der Mieter nicht beantworten, da dies tatsächlich seine Persönlichkeitsrechte beschneiden würde. Tauchen solche Fragen auf dem Formular auf, sollten Interessenten die Punkte einfach ignorieren.

Folgende Fragen sind laut Gerichtsurteilen zulässig, weil die Interessen des Vermieters schützenswert sind:

  • Einkommen und Beruf (Landgericht München I, Urteil vom 25.03.2009, Az. 14 S 18532/08)
  • Bestehende Mietschulden (Landgericht Itzehoe, Urteil vom 28.03.2008, Az. 9 S 132/07)
  • Bestehende sonstige Schulden (Amtsgericht Gießen, Urteil vom 23.10.2000, Az. 48-M C 228/00)
  • Erhalt von Sozialleistungen (Amtsgericht Leer, Urteil vom 14.10.2008, Az. 70 C 1237/08 und Amtsgericht Saarlouis, Urteil vom 17.09.1999, Az. 29 C 739/99)
  • Streichung von Sozialleistungen (Amtsgericht Wolfsburg, Urteil vom 09.08.2000, Az. 22 C 498/99)
  • Privatinsolvenz (Landgericht Bonn, Beschluss vom 16.11.2005, Az. 6 T 312/05, 6 S 226/05 und Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 18.03.2003, Az. 48 C 636/02)

Diese Fragen müssen im Rahmen des vorgelegten Formulars wahrheitsgemäß beantwortet werden. Verschweigt der Mieter nämlich wesentliche Informationen zu seiner finanziellen Situation, ist der Vermieter nach § 543 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt oder kann den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB anfechten.

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Mieter darf SCHUFA-Auskunft verweigern

Die Mieterselbstauskunft enthält oftmals eine Einverständniserklärung des Wohnungsinteressenten, die es dem Vermieter erlaubt, die SCHUFA-Verbraucherauskunft zum Zwecke der Vermietung einzuholen. Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) ist eine Datensammelstelle für kreditrelevante Verbraucherdaten. Auf Wunsch kann der zukünftige Mieter auch eine SCHUFA-Selbstauskunft vorlegen. Dies funktioniert so: Der Wohnungsinteressent beantragt über ein Online-Formular eine SCHUFA-Auskunft, was allerdings mit finanziellen Aufwendungen verbunden ist.

Er erhält dann eine umfangreiche Auskunft für private Zwecke und eine eingeschränkte Auskunft für die Weitergabe an Dritte (an den Vermieter), die nur eine reduzierte Datenaufstellung erhält, aber trotzdem zur Schaffung einer Vertrauensbasis taugt. Es besteht keine Rechtspflicht des potenziellen Mieters, eine SCHUFA-Verbraucherauskunft zu gewähren. Allerdings wird sich der Vermieter für den Fall, dass eine SCHUFA-Auskunft von Mieterseite unerwünscht ist, wohl an andere Wohnungsinteressenten halten, die bereitwillig Auskunft geben. Für den Mieter empfiehlt sich also die Vorlage einer SCHUFA-Auskunft beim Vermieter, wenn der Mietvertrag wirklich zum Abschluss kommen soll. Eine einmalige Auskunft ist dabei kostenlos, die Einholung der Daten sollte daher nicht an Ausgaben scheitern.

Mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verhält es sich genauso: Der zukünftige Mieter ist rechtlich nicht verpflichtet, diese vorzulegen. Trotzdem machen einige Vermieter den Abschluss des Mietvertrages von diesem Formular abhängig, in welcher der vorherige Vermieter attestiert, dass der Mieter keine Mietschulden hat. Verweigert der potenzielle Mieter aber die Beibringung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, könnte es sein, dass dadurch der Abschluss des Mietvertrages nicht zustande kommt. Denn in solch einem Fall möchte der Vermieter lieber einen Mietvertrag mit einem auskunftsfreudigeren Vertragspartner eingehen.

Der Vermieter wird jedoch auch nach eingehender Erkundigung über den Mieter nicht verhindern können, dass sich an dessen Lebens- und Berufssituation etwas ändert und er plötzlich nicht mehr in der Lage ist, die monatlichen Mietzinszahlung zu leisten. Daher wird der Vermieter in der Regel eine Mietsicherheit, also eine Mietkaution, haben wollen oder eine Mietbürgschaft verlangen. Die Zahlung der Mietkaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Forderungen (Miete, Nebenkosten, etc.), weshalb sie auch Mietsicherheit genannt wird.

Maximale Höhe der Mietkaution ist gesetzlich geregelt

Doch Achtung: Die Zahlung einer Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart werden. Fehlt ein solcher Punkt im Mietvertrag, dann hat der Vermieter in der Regel keinen Anspruch auf Leistung einer Kaution. Im Mietvertrag kann jedoch die Höhe der Mietsicherheit nicht frei vereinbart werden. Zum Schutz des Mieters hat der Gesetzgeber hier Grenzen gesetzt: So darf die Forderung drei Monatsmieten (Kaltmiete) nicht überschreiten. Außerdem darf der Vermieter nicht verlangen, dass die Summe vollständig am Tag der Unterzeichnung des Mietvertrages erbracht wird. Vielmehr hat der Mieter drei Monate Zeit, um die Kaution in drei Raten zu leisten. Kommt er allerdings damit mehr als zwei Monate in Verzug, so gibt er damit dem Vermieter das Recht, eine Kündigung auszusprechen. Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass die Kautionssumme getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass das Geld so angelegt wird, dass es die üblichen Zinsen erbringt. In Zeiten von Nullzinsen, geht auch der Mieter leer aus. Gute Nachricht für Vermieter: viele Banken bieten die Führung eines Kautionskontos kostenlos an.

Auch die Verpfändung oder die Mietbürgschaft sind gebräuchliche Formen einer Mietsicherheit. Bei der Verpfändung zahlt der zukünftige Mieter die Summe der drei Monatskaltmieten auf das Sparbuch eines Kreditinstitutes, das auf seinen Namen lautet. Er verpfändet dann sein Forderungsrecht bezüglich des Sparguthabens an den Vermieter.

Am Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zuzüglich der angefallenen Zinsen. Allerdings muss er sich laut Rechtsprechung zwei bis sechs Monate gedulden. Denn so lange darf der Vermieter prüfen, ob sich aus dem Mietverhältnis noch Ansprüche gegen den Mieter ergeben. Besonders häufig geht es dabei um ausstehende Betriebskostenabrechnungen. Falls es ansonsten keine ersichtlichen Ansprüche mehr gibt, muss der Vermieter jedoch einen Teil der Kaution sofort zurückerstatten und darf nur einen Sicherheitseinbehalt auf dem Kautionskonto belassen.

Alternativ zur Kaution verlangen manche Vermieter eine Mietbürgschaft. Der Bürge verpflichtet sich durch Unterzeichnung eines entsprechenden Formulars zur Erfüllung der Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag, wenn der Hauptschuldner (der Mieter) zahlungsunfähig ist. Der Bürgschaftsvertrag wird zwischen Gläubiger (Vermieter) und einem Dritten (Bürge) geschlossen. Wird diese in Form einer Bankbürgschaft gewährt, dann gibt es meist keine Probleme. Heikel sind oft private Bürgschaften. Hier sollten sich Eltern, Freunde oder Verwandte genau überlegen, ob sie die Verantwortung für etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis übernehmen wollen. Laut Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) haftet der Bürge nämlich oft unbegrenzt, also nicht nur in Höhe der drei Monatsmieten (BGH VIII ZR 379/12). Es hängt von den Umständen der Bürgschaft ab. Gerade bei Studenten oder Auszubildenden ist eine Bürgschaft oft erforderlich, um überhaupt einen Mietvertrag zu bekommen. Der Vermieter macht den Mietvertrag von einer solchen Mietbürgschaft abhängig, wenn der Mieter selbst nicht dazu in der Lage ist, die Mietkosten zu tragen.

In Fällen, in denen der Mieter solvent ist, also ein besonderes Interesse des Vermieters an der Bürgschaft nicht besteht, sind aber Kombinationen der Mietsicherheiten nur denkbar, wenn sie in Ihrer Gesamtsumme nicht die Summe der dreifachen Kaltmiete übersteigen dürfen, da eine Übersicherung des Vermieters unzulässig ist.

Was passiert, wenn Sie als Mieter eine im vom Vermieter vorgelegten Formular enthaltene Mietvertragsklausel unterschrieben haben, die unwirksam ist? Das deutsche Mietrecht ist eines der mieterfreundlichsten der Welt und hat schon den einen oder anderen Vermieter zur Verzweiflung getrieben. Beispielsweise benötigt der Vermieter bei einem unbefristeten Mietvertrag einen besonderen Kündigungsgrund. Einen solchen braucht der Vermieter in einigen anderen EU-Ländern nicht. Prinzipiell kann der Mieter ruhig und gelassen bleiben, wenn er eine unwirksame Klausel unterschrieben hat, da er sie nicht beachten muss. Die unwirksame Klausel des Formulars wird durch die entsprechende gesetzliche Bestimmung ersetzt, die – wie oben erwähnt – mieterfreundlicher ist.